השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה יתרונות רבים, אך חשוב להכיר גם את הסיכונים כדי להימנע מהם מראש.
קניית קרקע חקלאית היא אפיק השקעה מניב שרבים בישראל פונים אליו. הריבית האפסית, לצד מחירי הדירות הגבוהים והגבלות מימון ומיסוי, מעלים עוד יותר את האטרקטיביות של ההשקעה בקרקע שאינה זמינה לבנייה. בעסקה כזאת טמון פוטנציאל רווח גדול מאוד, אולם כרוכים בה גם סיכונים שחשוב להכיר. לא פחות חשוב לדעת שיש מגוון דרכים לוודא שאתם לא מסתכנים ושאתם בוחרים מגרשים חקלאיים למכירה בעסקה הנכונה והמשתלמת עבורכם.
מהם הסיכויים בקניית קרקע חקלאית?
- השקעה סולידית: ביחס לאלטרנטיבה של השקעה בשוק ההון, שבה התנודות עלולות להיות קיצוניות ובעת משבר המשקיע עשוי לצאת בהפסדים כבדים, השקעה באדמה נחשבת לסולידית. בהתחשב במחירי הדירות הגבוהים כל כך בישראל, והסיכוי שהמחירים אף ירדו, השקעה בקרקע חקלאית נעשית ריאלית וסולידית אפילו יותר.
- פוטנציאל רווח גבוה: מכיוון שמחיר הקרקע צפוי לזנק דרמטית לאחר ההפשרה, ובוודאי לאחר הבנייה בפועל, פוטנציאל הרווח של עסקה כזאת גבוה באחוזים ניכרים בהשוואה לעסקאות נדל"ן של קניית דירה בנויה.
- נכס ממשי: קרקע בבעלות פרטית שרשומה בטאבו היא נכס מוחשי, ממשי ומוגדר ששייך לבעליו. יש לה מיקום מדויק ובשונה מזכויות כלשהן, ניירות ערך, אופציות וכדומה, קרקע לא יכולה להתפוגג או להיעלם. הבעלות על הקרקע לא מושפעת מאסונות טבע, ממשברים כלכליים (אלו עשויים אפילו להעלות את ערך הקרקע) או ממצבים בטחוניים.
- מיקום טוב יביא להשבחה מרשימה: קרקע חקלאית שנקנית במיקום טוב – כלומר סמוכה ליישוב קיים ונקייה מגורמים שימנעו את הפשרתה – ותעבור הפשרה בבוא היום, תהפוך לחלק מיישוב קיים. תהליך כזה לרוב מעלה את ערכה במאות אחוזים. הצמצום במלאי עתודות הקרקע לבנייה בישראל מעלה אף יותר את ערך הקרקעות החקלאיות במיקומים טובים.
- עליית ערך: גם אם יעברו עשרות שנים עד להפשרת הקרקע, ערכה בכל מקרה צפוי לעלות. אם במהלך השנים הרוכש ירצה לממש את ההשקעה, סביר שהוא יוכל לעשות זאת ברווח משמעותי גם לפני שהקרקע תאושר לבנייה. אפילו אם תחול ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, האובדן הכספי יהיה רק מתוך פוטנציאל הרווח העתידי, ולא מהמחיר ששולם. לעומת זאת, במקרה של השקעה בנכס בנוי – ירידות מחירים עלולות להוריד מערך הדירה בפועל ואף לרדת מתחת לסכום שבו נקנתה.
- סיפוק רגשי: משחר ההיסטוריה בעלות פרטית על קרקע מעניקה לבעליה תחושת יציבות ושקט נפשי, כמו גם ביטחון שניתן להוריש את הנכס לדורות הבאים. מלבד זאת, רבים רואים ברכישת קרקע חקלאית משמעות ערכית שמבטאת חיבור לאדמה ואפילו צעד פטריוטי.
ומהם הסיכונים בקניית קרקע חקלאית?
- קנייה מגורם מפוקפק או שאינו בעל הקרקע: בעקבות הביקוש הגובר לקרקעות חקלאיות, גורמים רבים – חלקם לא מקצועיים – מציעים אדמות למכירה. חלקם מוכרים מגרשים אך לא עושים דבר כדי לקדם את הפשרת הקרקע. אחרים לא מסתייעים במומחים חיוניים כמו עורכי דין, אדריכלים ושמאים. במקרים הקיצוניים ביותר זו עלולה להיות תרמית כשהמוכרים כלל אינם בעלי הקרקע. לכן חשוב לבדוק היטב את זהות המוכרים, נסיונם ורמת המקצועיות שלהם.
- קרקע שלא תופשר לעולם: מיקום הקרקע קריטי לסיכויי ההפשרה שלה. קרקע שרחוקה מיישוב קיים, או לחלופין שסמוכה ליישוב שלא מיועד להרחבה עתידית או שמיצה את מכסת התושבים שנקבעה לו – סיכויי ההפשרה שלה נמוכים מאוד. קרקעות שנמצאות במקום שמיועד לסלילת כביש, מסילת רכבת, אתר ארכיאולוגי, מתקן צבאי, יער וכדומה – סיכויי הפשרתן אפסית.
- קנייה במחיר שאינו משתלם: האטרקטיביות הגדולה של קרקע חקלאית נובעת ממחירה הנמוך יחסית לערכה הצפוי לאחר שתופשר. לכן קניית קרקע במחיר מופקע ביחס לפוטנציאל שלה ממסמס את כל הכדאיות של העסקה. קחו בחשבון גם את המיסוי העתידי שיוטל על הבעלים. את כל אלה ניתן לראות בהערכת השמאי שנעשתה על פי תקן 22 (אם המוכר הוא גורם מקצועי דיו).
- קניית קרקע של המינהל: כלל ראשון בקניית קרקע חקלאית מתייחס לרכישת קרקע פרטית בלבד הרשומה בטאבו על שם בעליה. אין טעם ברכישת קרקע חקלאית שנמצאת בבעלות רשות מקרקעי ישראל (המינהל לשעבר), כי לאחר ההפשרה המינהל הוא זה שייהנה מפירות ההשבחה.
את כל הסיכונים האלה ניתן למנוע באמצעות שורת בדיקות שתוכלו לבצע בעצמכם.
קבוצת שפע נכסים מציעה הזדמנויות להשקעות נדל"ן מניבות בקרקעות חקלאיות הרשומות בטאבו בבעלות פרטית. הקרקעות ממוקמות באזורים אטרקטיביים, צמודות ליישובים מצליחים ומבוקשים. בין היתר הקבוצה מציעה קרקעות סמוך לקיבוץ נען שבשפלה וצמוד לכפר תבור שבגליל. הקבוצה עוסקת בתחום זה 20 שנה, ומלווה על ידי צוות מיומן של עורכי דין, אדריכלים ושמאים.
