הפשרת קרקע חקלאית

עובדה ידועה היא שמלאי הקרקעות הפנויות בישראל הולך ופוחת. זוהי אחת הסיבות לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות. רוב רוכשי הנדל”ן בארץ, אם למטרת מגורים ואם למטרת השקעה, קונים נכסים קיימים או דירות על הנייר (כלומר נכסיםשתוכניות הבנייה שלהן מאושרות אך טרם בוצעו). אולם מחיריהם של שני סוגי הנכסים האלה עלו בחדות בשנים האחרונות.

כאשר מחירי הדירות כל כך גבוהים ובמקביל מלאי הקרקעות מצטמצם, הציבור מחפש אלטרנטיבות להשקעה בנדל”ן במחירים סבירים, ומוצא אותן בקרקעות חקלאיות שנחשבות לנתיב השקעה סולידי.

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא כזאת שמוגדרת בתוכניות בניין עיר (תב”ע) שתקפות לגביה כשטח שמיועד לחקלאות. כל זמן שהייעוד הזה לא משתנה בתוכניות הרשמיות, אסור להשתמש בקרקע לכל ייעוד אחר כמו מגורים, מסחר או תעשייה.

מכיוון שבקרקעות החקלאיות הבנייה למטרות אחרות אסורה, בדרך כלל מחירי הקרקעות אטרקטיביים יחסית, בעוד שפוטנציאל ההשבחה שלהן עשוי להיות גדול מאוד. המימוש של אותו פוטנציאל תלוי בקריטריונים המעידים על כך שהקרקע אכן מיועדת להפשרה ובמועד ביצוע התהליך.

אם הקרקע נמצאת במיקום אטרקטיבי ותופשר לבנייה, התשואה יכולה להיות מרשימה מאוד, עד כדי הכפלת ההשקעה או יותר מכך בתוך כמה שנים.

מהי הפשרת קרקע חקלאית?

הפשרת קרקע חקלאית היא שינוי הייעוד של הקרקע מחקלאות למטרה אחרת.

שינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות הנפוץ ביותר בישראל הוא למטרות מגורים, תעשייה ומסחר. משך תהליך ההפשרה משתנה ממקרה למקרה ועשוי להימשך בין  5 ל- 15 שנים. לכן המשקיעים בקרקע חקלאית חייבים להתאזר בסבלנות עד שייראו תשואה, אלא אם כן הם מוכרים את החלקה שקנו עוד לפני ההשבחה.

ההפשרה מתבצעת באמצעות שינוי התוכנית המקומית (התב”ע) שחלה על הקרקע הספציפית. רוב התב”עות מוגשות על ידי הרשויות המקומיות או רשויות המדינה, ומתייחסות לשטחים נרחבים, במטרה ליצור רצף אורבני הגיוני שישמור על איזון נכון בין שטחים למגורים, שטחים פתוחים, אזורי מסחר, מבני ציבור וכדו’.

לעיתים, כאשר ישנו גורם אחד שמחזיק בהיקף משמעותי של קרקעות באותו מתחם, הוא מגיש בעצמו את התב”ע החדשה המוצעת, בהתאם לחזון הרשות המקומית והמדינה לגבי אותו אזור.

התב”ע החדשה שכוללת את הייעוד המוצע של הקרקע מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, וזו דנה בעניינה. אם הוועדה מאשרת את התוכנית להפקדה, היא מופקדת להתנגדויות הציבור. כל מי שרואה עצמו מושפע או נפגע מהתוכנית החדשה רשאי להגיש את הסתייגויותיו. הוועדה דנה בהתנגדויות ומחליטה אם לאשר את התוכנית או לדחות אותה, או אם לדרוש להכניס בה שינויים כתנאי לאישורה. שר הפנים הוא זה שחותם על האישור הסופי של התוכנית.

אפשר לשער את סיכויי ההפשרה של הקרקע?

מן הסתם, משקיעים שמתעניינים ברכישת קרקע חקלאית רוצים לוודא שהסיכויים להפשרת השטח שמוצע להם גבוהים, כלומר שהעסקה היא בעלת פוטנציאל גבוה למימוש רווח עתידי. ישנם כמה כלים שמסייעים לבדוק את הסיכויים של הפשרת קרקע חקלאית.

אחת הדרכים לבחון זאת היא באמצעות סקירה של תוכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח – תמ”א 35. תוכנית זו מתווה את חזון הפיתוח העתידי של ישראל, והיא נותנת מושג כללי לגבי האזורים שבהם צפויה בנייה מאסיבית של מתחמי מגורים.

התוכנית הארצית קובעת את האיזון בין אזורי מגורים עירוניים לכפריים ובינם ובין שטחים פתוחים. כך ניתן לראות בה אם הקרקע המיועדת נמצאת באזור שמיועד לפיתוח עירוני, ואם האזור לא מיצה את פוטנציאל גידול האוכלוסייה שנקבע לו.

כמו כן, ניתן לאתר את הגוש והחלקה של הקרקע באתר הממשלתי, הנגיש לכולם, Gov map  ובעזרתו לבחון את מיקומה של הקרקע, את מרחקה מהבתים המופשרים ואת גודלה.

קבוצת שפע נכסים מציעה לרכישה קרקעות חקלאיות בפרויקטים באזורים שונים ובשלבי הפשרה שונים, בן היתר ברחובות, בקיבוץ נען ובכפר תבור. הקבוצה מעמידה לרשות הפונים אליה כלים שמסייעים לבדוק אם הקרקע הנרכשת אכן עומדת בקריטריונים להפשרה, כדי שתוכלו להיות רגועים שאתם משקיעים את כספיכם בנכס משתלם שעשוי להניב לכם תשואה איכותית.