תוכניות המתאר מלמדות הרבה על סיכויי ההפשרה של קרקעות. מהן תוכניות המתאר? איפה תמצאו אותן? ואיך תוכלו ללמוד מהן על טיב העסקה שאתם שוקלים לבצע?
בזמן שתופעת קניית קרקעות חקלאיות להשקעה הולכת ומתרחבת, גדל מגוון הגורמים שמשווקים את האדמות באזורים שונים בארץ. הקרקעות נמצאות בשלבי הפשרה שונים, אם הן בכלל צפויות להפשרה. לכן חשוב מאוד לבחון היטב את העסקה המוצעת.
כאשר בוחנים כדאיות של עסקה מהסוג הזה, השיקול המכריע הוא כמובן סיכויי ההפשרה של אותו מגרש. כלומר הפיכתו מקרקע שמיועדת לחקלאות לקרקע שמיועדת למגורים. איך בוחנים את סיכויי ההפשרה? יש דרכים שונות לעשות זאת, הפעם נתמקד בבחינת תוכניות המתאר. לייעוד של האזור כפי שמופיע בתוכניות המתאר יש השפעה מכרעת על סיכויי ההפשרה של האדמה החקלאית.
מהן תוכניות המתאר?
ישנן תוכניות מתאר ארציות (תמ"א), מחוזיות ומקומיות, ובהן נקבעים עקרונות תכנון ובינוי רבים, וביניהם שימושי הקרקע המתוכננים. בין התוכניות קיימת היררכיה: תוכניות המתאר הארציות מתוות מדיניות תכנון כוללת, ומהן נגזרות תוכניות המתאר המחוזיות. תוכניות המתאר המקומיות (כלומר היישוביות) נגזרות מהתוכניות המחוזיות. התוכניות הממוקדות יותר (תב"ע – תוכנית בניין עיר) נגזרות מתוכנית המתאר המקומית.
נעים להכיר: תמ"א 35
כל תמ"א מתמקדת בנושא מסוים. התמ"א הרלוונטית לענייננו היא תמ"א 35 שמתווה קווים מנחים באשר לבנייה, פיתוח, שימור, תחבורה, פיזור אוכלוסייה ועוד. אחת ממטרותיה של התמ"א היא "מתן מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור". מטרה נוספת היא "שמירת עתודות הקרקע לדורות הבאים תוך כדי שמירה על ערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת…". כלומר עיקרון חשוב בתוכנית הוא חיזוק הערים הקיימות, הימנעות מבנייה מפוזרת מחוץ לערים ושמירה על רצף של שטחים ירוקים. לכך יש קשר ישיר למדיניות הפשרת הקרקעות, ובהתאם לכך מתקבלות ההחלטות נקודתיות לגבי מתחמים שונים.
מה אתם יכולים ללמוד מהתוכניות?
אחד הביטויים שהשרישה תמ"א 35 הוא "פיתוח צמוד דופן", ומשמעותו שככל שהאדמה החקלאית צמודה ליישוב קיים ולתשתית קיימת, כך גדלים הסיכויים להפשרתה. קרקע חקלאית שרחוקה מיישוב קיים, סיכויי ההפשרה שלה נמוכים מאוד עד אפסיים.
תמ"א 35 גם מגבילה את היקף האוכלוסייה ביישובים קיימים. לכן חשוב לבדוק אם העיר הצמודה לקרקע הרלוונטית הגיעה או מתקרבת למיצוי מספר התושבים, ואז המשמעות היא שסיכויי ההפשרה נמוכים. אם העיר רחוקה מלהגיע ליעד האוכלוסייה שנקבע לה, גדלים סיכויי ההפשרה.
בעזרת השפה התכנונית והמקרא של תמ"א 35 ניתן לראות אם האזור שאתם מתעניינים בו מיועד לתכנון עתידי או לייעוד אחר, שבו לא ייבנו לעולם. ייעודי קרקע שמסכלים אפשרות בנייה כוללים יער, שמורת טבע, פארק לאומי, מסילת רכבת, אתר ארכיאולוגי, בסיס צבאי, מפעל וכדומה.
בתוכניות המתאר המחוזית והמקומית תוכלו לראות בפירוט רב יותר את ייעוד הקרקע ואם מקודמות תוכניות שונות הנוגעות לאזור. גם אם הקרקע גובלת באחד הייעודים המוזכרים או בתוואי מתוכנן של כביש או קווי חשמל למשל, הדבר עשוי לשלול סיכוי להפשרה.
איפה אפשר לראות את תוכניות המתאר?
בתמ"א 35 ובתוכניות המתאר המחוזיות ניתן לצפות באתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל). את תוכניות המתאר המקומיות ניתן לראות ברשויות המקומיות ובוועדות התכנון, וחלקן נמצאות באינטרנט. אפשר לאתר את המגרש הרלוונטי בתוכניות על פי נתוני גוש וחלקה.
קבוצת שפע נכסים מציעה למכירה קרקעות חקלאיות שנמצאות בבעלותה בשלבי הפשרה שונים ובאזורים שונים, בין היתר ברחובות במרכז, בקיבוץ נען בדרום ובכפר תבור בצפון. לקבוצה יש מיומנות וניסיון של כ-20 שנה בתחום. הקבוצה מסתייעת במומחים – שמאים, אדריכלים, עורכי דין ויועצים – שמזהים קרקעות אטרקטיביות במיוחד ורוכשים אותן כהשקעה.
