מספר העסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות בישראל עולה בהתמדה. גורמים בתחום מעריכים את היקף העסקאות האלה בלפחות חצי מיליארד שקלים בשנה. במקביל לגידול במימדי התופעה, מופיעים בשוק יותר ויותר גורמים שמשווקים קרקעות שעדיין לא מאושרות לבנייה. חלק מהגורמים אמינים ומקצועיים, בעוד אחרים חסרי ניסיון או גרוע מזה – בעלי כוונות שליליות.
מדי פעם עולים לכותרות מקרים של לקוחות שנפלו קורבן להונאה מכוונת של משווקי קרקעות חקלאיות. אולם מקרים אלה לא צריכים להרתיע את מי שמתעניינים בהשקעה בקרקעות חקלאיות, אלא יש להתייחס אליהם כנורות אזהרה, להיות מודעים לסיכונים ולהימנע מהם, דבר שבהחלט אפשרי.
מהם הסיכונים ברכישת קרקעות חקלאיות, ואיך תימנעו מהם?
- קניית קרקע שאין לה כל סיכוי להפשרה: גם תהליך הפשרה תקין יכול להימשך כמה שנים, אבל מי שקונה קרקע שניתן להעריך מראש שלעולם לא תופשר כל השקעתו תרד לטמיון.
איך תתגוננו?
בדקו בתוכניות המתאר לפי גוש וחלקה למה מיועד השטח, וודאו שהוא לא מיועד למטרות שיסכלו כל סיכוי לבינוי כמו יער, פארק לאומי, שמורת טבע, מסילת רכבת, כביש, אתר ארכיאולוגי, מפעל או בסיס צבאי. ניתן לראות את הייעוד בחלוקה על פי צבעים בתוכניות שמצויות בוועדות התכנון ובאתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל. חשוב לוודא שהקרקע צמודה ליישוב קיים.
חשוב לציין שאין טוב ממראה עיניים ולכן מומלץ להגיע פיזית למקום ולהתרשם ממנו, אולי תגלו שהוא על שפת נחל, על פסגת הר או ב"אמצע שום מקום".
כאן נכנס לתמונה "תקן 22" שנותן מענה לחלק גדול מהחששות. התקן השמאי שתקף מדצמבר 2014 דורש ממשווקי הקרקעות לנהוג בשקיפות ולהציג ללקוח חוות דעת שמאית שתכלול את ערך הקרקע במצבה הנוכחי וכן את ערכה המוערך אם תאושר לבנייה. חוות הדעת תפרט את התהליך הצפוי עד להפשרה, כולל השלכות המיסוי במקרה של השבחה ועלויות נוספות. לאחרונה חתם שר האוצר והכלכלה משה כחלון על התקנות המפורטות של התקן, דבר שיאפשר להתחיל לאכוף אותו בקרוב ולהטיל עונשים על משווקים שיעברו על הוראות התקן. ודאו שהמוכר נוהג על פי התקן,
- קניית קרקע מאדם שאינו בעל הקרקע ושאין לו סמכות למכור אותה: מי שמשווק קרקע חקלאית אך לא מוכיח שהוא בעל הקרקע או מייצג את הבעלים כחוק, זוהי נקודת פתיחה מדאיגה במיוחד שעשויה אף להצביע על ניסיון הונאה.
איך תתגוננו?
כמו שלא תקנו דירה מאדם שמציג עצמו כבעל הנכס אך אין לו הוכחה לכך או ייפוי כוח, כך גם בקרקע חקלאית. דרשו לראות תעודת זהות של המוכר והשוו את הפרטים לנסח הטאבו, שגם אותו הכרחי לראות. עדיף לפגוש את המוכר עצמו. אם המוכר מייצג את הבעלים, דרשו לראות ייפוי כוח נוטריוני שמאשר זאת ושמתייחס לנכס הספציפי.
- קניית קרקע מגורם לא אחראי שלא יצליח לשנות את ייעוד הקרקע: אם במכוון ואם מתוך חוסר מקצועיות.
איך תתגוננו?
כדי להימנע מהאפשרות שכך יתפתחו הדברים, חשוב לקנות קרקע מגורם מקצועי, אמין, מנוסה ומהימן. ישנן חברות שמתמחות בתחום שנים רבות וכוללות צוותים מקצועיים ומיומנים של עורכי דין, שמאים ואדריכלים שמלווים את התהליך, בוחרים את הקרקעות האטרקטיביות ביותר ומקדמים את התוכניות עד שהקרקע תיועד לבנייה.
- קניית קרקע של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל): קרקע שנמצאת בבעלות המינהל נחשבת ללא סחירה, כי במקרה של השבחה סביר שתיאלצו להחזיר את הקרקע למינהל, שייהנה מההשבחה, ותקבלו קרקע חלופית בייעוד המקורי. כך תצאו מופסדים לחלוטין.
איך תתגוננו?
בדקו מראש שמדובר בקרקע פרטית, וכאמור, דרשו לראות נסח טאבו שמוכיח זאת, פרט שגם יצוין כמובן בחוות דעת שמאית לפי תקן 22.
- קניית קרקע במחיר מופקע: הפוטנציאל הגדול של רכישת קרקע חקלאית הוא במחיר הנמוך יחסית בעת הקנייה, ביחס להשבחה הצפויה. אם תקנו במחיר מופקע, לא תעשו שום "אקזיט".
איך תתגוננו?
למדו היטב את מצב השוק וקראו את החוזה. היעזרו בחוות הדעת השמאית. אל תמהרו לקבל החלטה לפני שבדקתם את מהימנות הנתונים. אם לוחצים עליכם באמצעות מניפולציות רגשיות כמו "תחליטו מהר, כי הרבה קופצים על העסקה הזאת", יש לכם סיבה לדאגה.
אם תקפידו לשים לב לכל המצוין לעיל ותבחנו את הנתונים נכון, תוכלו לבצע את העסקה הנכונה עבורכם ולקצור בעתיד את הפירות להם אתם מחכים.
קבוצת שפע נכסים מציעה ללקוחותיה הזדמנויות להשקעה בקרקעות חקלאיות במקומות שונים בארץ. החברה, שפועלת זה כ-20 שנה, מסתייעת בצוות מיומן של עורכי דין, שמאים ואדריכלים המתמחים בתחום.
