כיום, כשסביבת הריבית נושקת לאפס ומנגד מחירי הדירות בשמים, יותר ויותר משקיעים פונים לאפיק של השקעה בקרקע חקלאית. השקעה כזאת נותנת מענה לאנשים שיש ברשותם סכום זמין, אבל לא מספיק גבוה כדי לקנות דירה שתיתן תשואה טובה.
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להתברר כעסקת חייכם, היא יכולה להיות הזדמנות מיוחדת להשקעה נמוכה יחסית שתניב תשואה מעולה. אבל, אם לפני חתימת העסקה לא תבדקו היטב ממי אתם קונים את הקרקע, מה טיבה ומה סיכויי ההפשרה שלה – אתם עלולים ליפול, כי אם הקרקע לא תופשר לעולם, לעסקה אין ערך. לכן חשוב לדעת איך וממי לקנות חלקה שמיועדת לחקלאות.
קבוצת שפע נכסים אספה עבורכם, כמה טיפים שיעזרו לכם לבחור את העסקה הנכונה, שתוכלו להיות רגועים ושלמים איתה.
מה חשוב לבדוק?
1. בררו מי הגורם שמוכר את הקרקעות, האם הוא אמין, מקצועי, מיומן והגון, האם יש לו ניסיון מוצלח בתחום? איך הוא בוחר את הקרקעות שהוא משווק? בקשו לשמוע המלצות מלקוחות קודמים ולכו לראות פרויקטים של אותו גורם שנמצאים בשלבים מתקדמים יותר, רצוי בשלבי בנייה או אכלוס. זו לא חייבת להיות חברה גדולה, אבל היא כן חייבת להיות אמינה ומקצועית.
2. חשוב לדעת שלצורך עסקה מהסוג הזה יש להתאזר בסבלנות. אם אתם מצפים לתשואה מהירה, וזקוקים לכסף זמין, אולי זה לא סוג העסקה שמתאים לכם.
3. בררו מראש אלו עלויות נוספות יידרשו מכם בהמשך התהליך – תשלום ליועצים כמו אדריכלים, עורכי דין ושמאים, היטלי השבחה ופיתוח ובמקרה של מכירה גם מס שבח. ודאו מראש שהתקציב שלכם ערוך לסכומים הצפויים.
4. הגיעו לשטח וסיירו במקום. הכירו את המתחם ובדקו אם הוא סמוך ליישוב קיים (מצב שמעלה את הסיכוי להפשרה) או במקום מבודד. בדקו אם יש סימנים נראים לעין שעשויים לסכל את תוכניות ההפשרה כמו סמיכות לשמורת טבע, לבסיס צבאי או למתקן בטחוני, מכשול גיאוגרפי כמו נחל או אם הנחלה נכללת ברצועת חוף שאסורה לבנייה. כדאי להפגש במקום עם נציג החברה המשווקת, כדי לקבל הסברים ותשובות לשאלות שיכולות להתעורר.
5. בדקו לעומק את המצב התכנוני: זהו נושא מורכב, אבל חשוב מאין כמוהו. בחנו בתוכניות המתאר שחלות על המקום אם הקרקע נכללת באזור שמיועד לפיתוח עירוני. אם כן – הסיכוי להפשרת הקרקע החקלאית גבוה מאוד. אם בתוכניות התקפות המקום לא מיועד לפיתוח עירוני, ויש צורך להכין תוכניות חדשות לקראת ההפשרה – ההליך צפוי להיות ארוך, וחשוב לבדוק מה הסיכויים להפשרה. לצד הסיכון, במקרה כזה האקזיט יכול להיות מוצלח במיוחד.
את המצב התכנוני תוכלו לבדוק בתוכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות. בדקו בתוכניות אלה למה מיועד האזור והאם מתוכננים שם שימושים סותרים כמו שמורת טבע, מחלף, מפעלים, אתר ארכיאולוגי וכדו'. ניתן לעיין בתוכניות בוועדות התכנון, הנגישות גם באתרי האינטרנט.
6. בדקו אם הקרקע החקלאית בבעלות פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל). אם אתם קונים קרקע בבעלות פרטית, אתם אלה שתהנו מההשבחה בבוא העת. כשהקרקע בבעלות המינהל, חשוב לבדוק את סעיפי חוזה החכירה. בנוסף, חשוב לדעת שבמצב של הפשרה קרקע בבעלות המנהל תוחזר לידי המדינה ובמקומה תקבלו קרקע חקלאית חלופית ע"פ השווי העדכני של הקרקע החקלאית שנלקחה מכם, וכך למעשה תאבדו את כל יתרון ההשבחה לטובת המדינה.
7. למיקום הגאוגרפי של הקרקע המיועדת יש קשר ישיר לתשואה הצפויה, בהתאם למצב העדכני בענף הנדל"ן. בשל המחסור בקרקעות זמינות לבנייה במרכז הארץ ובפריפריה הקרובה (בשפלה ובשרון למשל), יש צפי להפשרת קרקעות רבות באזורים האלה. לכן קרקעות חקלאיות באזורים האלה (כמובן בהנחה שהן יופשרו) צפויות לשאת תשואה מרשימה מאוד.
קבוצת שפע נכסים, בעלת ניסיון של כ-20 שנה, מציעה קרקעות חקלאיות לרכישה בפרויקטים בשלבי הפשרה שונים ובמקומות שונים, בן היתר ברחובות, בקיבוץ נען ובכפר תבור. צוות של מומחים מטעם הקבוצה, הכולל שמאים, אדריכלים, עורכי דין ויועצים מזהים את הקרקעות האטרקטיביות ביותר בארץ ורוכשים אותן כהשקעה.
