בעת קניית אדמה חקלאית חשוב מאוד לוודא שמדובר בקרקע חקלאית פרטית שרשומה בטאבו, כדי שתוכלו ליהנות מפירות ההשבחה של תהליך ההפשרה. ומה יקרה אם הקרקע של המינהל?
יותר מ-90% מהקרקעות במדינת ישראל נמצאות בבעלות המדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (שנקרא כיום רשות מקרקעי ישראל). רק מיעוט קטן מהקרקעות מצוי בבעלות פרטית הרשומה בטאבו. מדובר על קרקעות מכל הסוגים, כולל אלה הפתוחות ואלה הבנויות.
בעת רכישת קרקע מהמינהל המשמעות היא שהבעלות נשארת של המינהל, והקונה חוכר את הקרקע לתקופה ארוכה, כלומר רוכש זכויות שכירות לטווח ארוך. לכן, כל פעולה שמבוצעת בהקשר לקרקע דורשת אישור של המינהל, כמו קידום תוכנית, בנייה, מכירה, השכרה וכדו'.
השפעה כלכלית דרמטית
כשמדובר על קרקעות חקלאית, לסוגיית הבעלות הפרטית מול בעלות של המינהל יש משמעות מכרעת והשפעות כלכליות דרמטיות.
זו הסיבה שבבחירת קרקע חקלאית להשקעה מתוך הנחה שהיא תופשר לבנייה, אחד מהשיקולים המובילים הוא הבעלות על הקרקע. מומלץ באופן חד משמעי לבחור בקרקע בבעלות פרטית שרשומה בטאבו, ולא בקרקע שנמצאת בבעלות המינהל.
משקיעים קונים קרקעות חקלאיות מתוך אינטרס ליהנות מהשבחת הקרקע, כלומר מעליית ערכה כתוצאה משינוי הייעוד מחקלאות למגורים. כאשר הקרקע נמצאת בבעלות פרטית, הרוכש הוא אכן זה שיהנה מעליית הערך בבוא היום ויקצור את פירות ההשקעה שלו.
הייעוד שונה? הקרקע עלולה לחזור למינהל
כאשר האדמה בבעלות המינהל, במסגרת עסקת הרכישה נחתם חוזה חכירה מול המינהל. בחלק מהחוזים נכללים סעיפים שקובעים כי עם שינוי הייעוד תחזור הקרקע לבעלות של המינהל. במקומה יקבל החוכר מהמינהל קרקע חלופית שמיועדת לחקלאות, שאין לדעת אם תופשר אי פעם, ואם כן – יתכן שהיא שוב תוחלף באחרת. כלומר הרוכש לא יהנה כלל מעליית הערך הדרמטית, אלא ישאר עם קרקע חקלאית אחרת של המינהל ללא פוטנציאל רווחי. במקומו, המדינה היא זו שתיהנה מההשבחה הכרוכה בשינוי הייעוד.
במקרים אחרים החוכר (כלומר מי שרכש את הקרקע) יוכל ליהנות מעליית הערך שנובעת משינוי הייעוד, אך בתנאי אחד דרמטי שמבטל את כל היתרונות שהיו טמונים בעסקה: החוכר יידרש לשלם למינהל דמי חכירה בהתאם לשווי המעודכן והמלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. והמשמעות היא שגם אם האדמה תופשר לבנייה – מי שתיהנה מתהליך ההפשרה זו המדינה, ולא החוכר שרכש את הקרקע במטרה ליהנות מרווחי ההשבחה.
כדאי לבדוק בטאבו
מכאן עולה באופן ברור כי מי שמעוניין לקנות קרקע לקראת הפשרה במטרה ליהנות מהעלייה המשמעותית הצפויה בערכה, חשוב מאוד שירכוש אדמה בבעלות פרטית. אין כל טעם כלכלי ברכישת קרקע חקלאית בבעלות המינהל. כדאי לוודא את זהות הבעלים באמצעות בדיקה בנסח הטאבו שבו מצוינים פרטי בעלי הנכס.
קבוצת שפע נכסים מציעה למכירה אדמות חקלאיות שנמצאות בבעלותה באזורים שונים בארץ ובשלבי הפשרה שונים. בין היתר מציעה הקבוצה פרויקטים ברחובות ובקיבוץ נען שבשפלה ובכפר תבור שבצפון. לקבוצה יש ותק של כעשרים שנה, והיא מציעה ללקוחותיה כלים שמסייעים לבדוק אם הקרקע הנרכשת עומדת בקריטריונים להפשרה. כך תוכלו להיות רגועים שאתם משקיעים בעסקה משתלמת שעשויה להניב תשואה איכותית.
