אז מהו בעצם שינוי ייעוד?
שינויי ייעוד של קרקע חקלאית הוא למעשה שינוי המטרה המותרת לצורך השימוש בו, כפי שנקבעה בתוכנית בנין עיר – תב"ע החלה על המקרקעין הספציפי.
מדובר למעשה בתהליך שבו מבוקש לשנות את יעוד המקרקעין כפי שהוא נקבע בתב"ע, ובהסבתו לייעוד אחר כלשהו.
שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לבניה לצרכי מגורים, מסחר או תעשייה, הינו המבוקש ביותר בארץ ישראל. שינוי זה מכונה גם הפשרה או השבחת קרקע חקלאית.
כיצד תבדקו את סיכויי ההפשרה של הקרקע?
מרבית האנשים המשקיעים בתחום זה, מעוניינים להשקיע בקרקע שסיכויי ההפשרה שלה גבוהים ושאכן עומדת בקרטריונים לתכנון עתידי. אם כן, על מנת לבדוק האם הקרקע המוצעת לכם הינה בעלת פוטנציאל למימוש רווח עתידי, הנכם נדרשים לבצע מספר בדיקות חשובות.
ראשית, לבדוק את סיכויי הפשרתה של הקרקע בהתאם לעקרונות תכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח – תמ"א 35. תכנית זו מתווה את מרבית תכניות הפיתוח בישראל וההתאמה לעקרונותיה מהווה תנאי יסודי להערכת סיכויי ההפשרה של אדמות חקלאיות בכל אזורי הארץ. ע"פ תוכנית זו תוכלו לוודא שהקרקע אכן ברת תכנון ואין לה שום מפגעים תכנוניים (קרקע המצוינת כשמורת טבע או כאתר עתיקות לדוגמא לא תיהיה לעולם קרקע שיתכננו לבנות עליה).
בנוסף לכך, חשוב לבדוק את סיכויי ההפשרה של הקרקע ע"פ תוכנית המתאר המחוזית של המחוז בו ממוקמת הקרקע (תמ"מ 2 לדוגמא הינה תוכנית המתאר של מחוז צפון), התוכניות מפורטות באתר של מנהל מקרקעי ישראל.
כמו כן, חשוב לשים לב שמדובר בקרקע שממוקמת ברצף טריטוראלי ליישוב קיים ולבחון את הפוטנציאל של האזור המקיף את הקרקע מבחינת גורמים פיזיים, תנופת פיתוח אזורי, אוכלוסייה וכד'.
את מיקומה המדוייק של הקרקע ניתן לדעת ע"פ מספר גוש וחלקה.
איך מתרחש הליך ההפשרה?
ישנם גופים מוסמכים שבידיהם נתונה הסמכות לקביעת ייעוד הקרקע, בניהם : הוועדה המקומית והוועדה המחוזית (המשתנות בהתאם למיקום הגאוגרפי של הקרקע), אולם הליך ההפשרה של הקרקע עשוי לארוך שנים ארוכות, על מנת לדאוג שיתרחש יש לנקוט בכמה צעדים שיכולים לקדם משמעותית את המצב התכנוני שלה. ההליך פותח בהגשת תכנית לוועדה המקומית, לאחר שהופקדה בידיהם התוכנית ואושרה מגישים אותה גם לוועדה המחוזית ומחכים לאישורה. בפתיחת הליך בקשה להפשרה, חשוב להבין, כי התהליך שינויי ייעוד של קרקע חקלאית עשוי לארוך בין חמש שנים לחמש עשרה שנה, על כן, יש להיאזר בסבלנות ולקחת בחשבון את קרטריון הזמן.
חברת שפע נכסים נותנת לכם כלים שיעזרו לכם לבדוק האם הקרקע שאתם רוכשים אכן איכותית ועומדת בקרטריונים להפשרה, כך תוכלו להשקיע את כספכם בצורה הטובה ביותר. זכרו שקרקע טובה היא סגולה לביטחון כלכלי. מה גם שקרקעות משתבחות עם השנים- בדיוק כמו היין, הזמן בסופו של דבר ישתלם.
