מגרשים חקלאיים באיזור השפלה – ייעוד קרקע לבניה
גוש דן והשפלה, שני אזורים הכרוכים אחד בשני ומהווים את ליבה של מדינת ישראל וכן את האזור האטרקטיבי ביותר לביצוע השקעות בנדל”ן, סובלים מהתייקרות עצומה של הקרקעות ומיעוט של מלאי הקרקע לבנייה. מגרשים חקלאיים מהווים את האלטרנטיבה היחידה למי שבכל זאת רוצה לרכוש קרקע פרטית.
מצוקת הדיור בישראל אינה רק כותרת הנשמעת חדשות לבקרים כי אם מצב אמיתי שנוצר ממגוון סיבות, ובעיקר לנוכח ביקוש גבוה והיצע זעום. מדד מספר המשכורות הנדרשות על מנת לרכוש בית בארץ הנו אחד הגבוהים בעולם, ומקביל אליו הוא המדד של ערך הקרקע מתוך ערך הבית שבמקרים מסוימים מגיע לכדי 40%. במצב זה נותרות משפחות רבות ללא יכולת לרכוש קרקע פרטית, ואנו שומעים את הזעקה הציבורית שמתגברת בארץ.
ומה עושה הממשלה?
ממשלות ישראל השונות מנסות לטפל בבעיה כל אחת בדרכה שלה, ואל הממשלה האחרונה הצטרף נגיד בנק ישראל הפרופ’ סטנלי פישר בניסיון לעצור את עליית המחירים ההיסטרית. לעת עתה ובתום תקופה לא קצרה של צעדים, קשה לומר שעליית המחירים נבלמה, ואולי ניתן לומר שהיא האטה במקצת. חוק הודלי”ם מביא עמו רוח גבית חיובית בכוון, אך כל זה לא עוזר לרוב המשפחות בארץ, שכן הניסיון מלמד שמחירי מגרשים וקרקעות בישראל אינם יורדים מרף מסויים אליו הגיעו : זה נכון לגבי מגרשים חקלאיים כמו גם לגבי כל סוגי הקרקעות שהן, ותורמים לכך הן המדיניות הכלכלית, הן חוקי המנהל וביצועם והן מצב הרוח החברתי בארץ ש’אינו מאפשר’ למחירים לסגת.
החשש מפני בועת נדל”ן בישראל הנחה ומנחה את הממשלה לנקוט צעדים על מנת להקל על המצוקה ולבלום את ההתייקרויות, אך גם הממשלה מוגבלת ביכולתה לבצע צעדים ניכרים, אלא מחויבת לצעוד בזהירות, עקב בצד אגודל, בפתרונות שהיא מציעה. אחד הפתרונות כולל כמובן הפשרה של מגרשים חקלאיים לבנייה ושחרור של צוואר הבקבוק הבירוקראטי המעכב תהליכים של שינוי ייעוד המקרקעין . אינטרסים מנוגדים פועלים כמו תמיד בכל מצב עובדתי שהוא, אך דומה שזהו אחד הפתרונות האטרקטיביים יותר בשל זמינותם והמידיות שבהם : הפשרת מגרשים חקלאיים ושינוי ייעודם. הנה צעד מוכר ויעיל והוא זה שבסופו של דבר נעשה בו שימוש עד היום על מנת לאפשר את הגדלת היקפי הבנייה. הדבר מתבטא במדד התחלות הבנייה מחד גיסא וכן במפת הארץ, בדגש על אזורים המוגדרים עדיין בתור קרקע חקלאית אך מצויים בדרכם להפוך ממגרש חקלאי לאדמה מופשרת. השוואת המפות ההיסטוריות מציגה כיצד התפשטו הערים אל הקרקעות סביבן, והתוצאה ברורה.
ומה עושה הציבור?
רובו סובל בשקט : שוכרי הדירות מתלוננים אך נעדרי כל יכולת ממשית לשנות את מצב הדברים, ואליהם מתווספים מדי יום המונים שתרים אחר אופציות לדיור. צירוף המילים ‘דיור בר השגה’ הפך כה מוכר בשיח הציבורי עד שפרט להיותו נדוש אין בו כבר דבר, ודומה כי רוב הציבור לא עשה אפילו צעד אחד לקראת השגת דיור או יכולת לעמוד במחירים הגבוהים. מדיניות הנגיד מנסה לעכב את הבנקים במתן משכנתאות ולהעלות את הרף הנדרש לקבלתן (ללא ספק השפיע על כך משבר הסאב-פריים בארצות הברית, בו משכנתאות ‘זבל’ חולקו לכל דורש בעבור מחירי נדל”ן מנופחים) ובפועל דומה כי הכל תקוע – פרט למחירים שממשיכים לעלות.
וכאן נכנס הסיפור על הפרדס שעלה לירה.
מכירים את הסיפור על הפרדס שעלה לירה ? זהו סיפור ידוע ואמיתי על סבא שקנה פרדס בלירה וכיום הפרדס הזה הוא ליבה של רעננה או הוד השרון. אם תחפשו תמצאו שכל אחד כמעט מכיר ממקור ראשון מישהו שאכן השקיע בתזמון נכון בקרקע חקלאית במחיר אפסי, שיום אחד הפכה לבעלת שווי עצום.
התהליך פשוט מאוד : ילדים נולדים, גדלים, עוזבים את בית ההורים ושוכרים דירה : שם הם מכירים בני זוג, הופכים למשפחה ורוצים לרכוש דירה משלהם. כשיש יותר ילדים מאשר דירות בשוק, המחירים עולים ונוצרת מצוקה. תכניות בניין הערים (תב”ע) משרטטות את מפת הערים במסגרת תכנית מתאר ארצית דוגמת תמ”א 35. אם נתמקד לשם הדוגמא באזור השפלה ונעיין בתמ”א 35 נוכל לראות כי ערים רבות מוקפות בשטח שמוגדר בתור קרקעות חקלאיות, ומגרשים חקלאיים אלה אינם מיועדים בהווה לבנייה. מצד שני – מה כן מיועד לבנייה ?
ככל שנעיין לעומק נראה שאין הרבה עתודות קרקע, ובאזורים מסוימים אין כלל קרקע פנויה. כך אנו עומדים במצב בו מצד אחד יש ביקוש גבוה ומצד שני אין מה להציע פרט לקרקעות חקלאיות : זו בדיוק הנקודה בה מתחיל תהליך הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד מחקלאות לבנייה. משקיעים רבים מכירים את המציאות הזו והכירו אותה כבר מזמן, ולא לחינם קיים בישראל מסחר ער בקרקעות חקלאיות ובקרקע בכלל, לא רק מגרשים חקלאיים. במדינה קטנה כשלנו, ובפרט כאשר עיקרה מצוי ‘בין חדרה לגדרה’, הרי שאין כמעט סיכון ברכישת נדל”ן – וכאן אנו נזכרים בסבא שקנה פרדס בלירה ומצא עצמו בעלים של דונם ששווה מיליונים. הכל שאלה של תזמון, שכן האוכלוסייה גדלה ועמה גדלות הדרישות לקרקעות. מי שרוכש קרקע חקלאית עושה זאת במחיר נמוך משמעותית (בפער של עשרות ומאות אחוזים) ממחיר מגרש לבנייה. מגרשים חקלאיים נמכרים במחיר נמוך המגלם את ההמתנה להפשרה, אך כאשר זו מגיעה, הופך דונם שנרכש בזול לנכס נדל”ן יקר מאין כמוהו. כשסבא קנה את הפרדס, מסתבר, הוא ידע מה הוא עושה.
רוכשי מגרשים חקלאיים: ממשפחות רגילות ועד כרישי הנדל”ן
רבים רוכשים קרקעות ומגרשים חקלאיים, שכן אין בכך סיכון ומחירם זול. זה מסוג ההשקעות שנעשות לטווחי זמן שונים, בתלות באזור, כאשר גוש דן והשפלה (ובפרט אזור רחובות וראשון לציון וסביבת היישובים) מובילים את מפת ההשקעות. אלו יישובים המאופיינים בבנייה כפרית המצריכה עתודות קרקע גדולות (בשונה מבנייה רוויה לגובה) והיישובים ממשיכים להתפשט אל סביבותיהם. ומה יש סביבם ? נכון, קרקעות חקלאיות. מגרשים חקלאיים למכירה באזור רחובות וראשון לציון למשל הפכו לשכונות חדשות ומטופחות, לאחר שהופשרו לבנייה. מי שהיה הבעלים שלהם פעם, או ‘קנה אותם בלירה’, הרוויח הון גם לאחר הפקעה, מיסוי וכל הדרוש על מנת להתחיל לבנות על מגרש חקלאי. הבשורה הטובה היא שקרקעות חקלאיות אטרקטיביות קיימות ומוצעות גם כעת למכירה.
קרקעות חקלאיות: הזדמנות.
חשבתם פעם להיות בעלים של דונם אדמה במרחק 20 דקות נסיעה מתל-אביב ? כי בהווה ובקרקעות החקלאיות שקבוצת שפע נכסים מחזיקה, זה (עדיין) אפשרי.
המחיר הזול, הביקוש הגבוה וההיסטוריה מלמדים אותנו שקניית מגרש חקלאי וקרקעות חקלאיות בכלל הם אפיק השקעה נטול סיכון יחסית לאפיקים רבים, וכזה שצופן בחובו הזדמנות אמתית לחסוך הון ברכישה ולגלם אותו כרווח עצום במכירה או בבנייה עליו. מגרשים חקלאיים הופכים לאחר הפשרה לבניין בו מקבל הבעלים המקורי דירות במסגרת עסקת קומבינציה, קרקעות חקלאיות הופכות לשכונות יוקרה ומניבות וילה ששווה מיליונים, ולעיתים הרווח ממכירת מגרש חקלאי נעשה עדיין במכירה שלו בתור שכזה, שכן גם מחירי הקרקעות החקלאיות ממשיכים לטפס כל העת, בפרט כאשר היישובים מתפשטים ו’חונקים’ אותן מסביב. משפחות ומשקי בית פרטיים רוכשים מגרש חקלאי בהזדמנות וכרישי הנדל”ן רוכשים קרקעות חקלאיות בהיקפים גדולים : אלו גם אלו נושאים עיניים לתשואות גבוהות ולאופציות השונות שיציעו האדמות הללו בעתיד.
מתי לרכוש?
התשובה על כך זהה ומובנת מאליה : עכשיו. אם הייתם קוראים מאמר זה בעבר ורוכשים קרקע חקלאית במיקום הנכון הרי שכיום הייתם כבר אחרי התהליך : ואם תעשו זאת עכשיו, יגיע תורו של המגרש שלכם. בתור השקעה זהו אפיק שנותן ראש שקט ונטול דאגות, זו אדמה פרטית שלכם שתישאר כזו לנצח, ואתם תהיו אלו שיחליטו מה לעשות בה.
קבוצת שפע נכסים מציעה לכם אדמות בבעלות פרטית בטאבו. רכשו רק אדמות מסוג זה, לגביהן תוכלו להיות בטוחים שהן עוברות לבעלותכם המלאה ועל שמכם בטאבו. רכשו מחברה בעלת מוניטין והתמחות בקרקעות חקלאיות, שמציעה ליווי משפטי לכל אורך התהליך עד לסיום העברת מלוא הזכויות בקרקע על שמכם.
היום יש עדיין סיכוי לקנות במחיר נמוך דונם שלם במרחק 20 דקות נסיעה מתל אביב. יום אחד, זה ייראה לכם דמיוני בדיוק כמו לקנות כיום דונם בלב רעננה.
